Er du forvirret over boligskatteaftalen? 3 eksperter gør dig klogere

Kort fortalt ser hovedelementerne i den nye boligskatteaftale således ud:

• Lavere skattesats for både grundskylden og ejendomsværdiskatten.
• Forsigtighedsprincippet: Beskatningsgrundlaget fastsættes 20 pct. under vurderingen.
• Ingen boligejere skal betale mere i samlede boligskatter ved overgangen i 2021 pga. den såkaldte ’skatterabat’.
• En indefrysningsordning giver boligejerne mulighed for at indefryse stigninger i deres boligskattebetaling.

De nye regler betyder, at ejendomsværdiskatten og grundskylden fremadrettet kommer til at følge udviklingen i ejendoms- og grundpriserne. Det gøres for at dæmpe prisudviklingen på boligmarkedet. Skatteministeriet forventer, at cirka seks ud af 10 boligejere får en lavere skattebetaling i 2021. For boligejere, der får en højere skattebetaling, efter aftalen træder i kraft, gælder det, at de først skal betale skattestigningen, når boligen skal sælges.

SPØRGSMÅL TIL DE 3 EKSPERTER

Boligsiden.dk har bedt tre boligøkonomiske eksperter om at besvare tre spørgsmål, der måske kan give dig et bedre overblik over, hvordan boligskatteaftalen kommer til at påvirke din økonomi som boligejer. Og ikke mindst hvordan du skal forholde dig, hvis du planlægger at enten købe eller sælge bolig inden for de kommende år.

“Reformen forventes at presse lejlighedspriserne ned i København”

Lise Nytoft Bergmann
Chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit
Hvis man ved, at man vil sælge sin bolig inden for de næste fem år, hvilke overvejelser omkring salgstidspunktet skal man så gøre sig ift. boligskatteaftalen?

Vi anbefaler, at boligejerne altid handler bolig med brug for øje. Overvejer man at sælge sin bolig, bør det primært være familiemæssige behov, der afgør timingen, og ikke udsigten til ændrede boligskatter eller risikoen for højere renter.

Når det er sagt, så ved vi, at boligskattereformen vil påvirke boligpriserne ganske meget enkelte steder i landet, for eksempel på ejerlejlighedsmarkedet i København og Aarhus, og derfor kan boligejere i de hårdest udsatte områder med fordel inddrage skæringsdatoen for den kommende boligskattereform i deres overvejelser om, hvornår boligen skal sælges. I de øvrige dele af landet, mener vi ikke, at boligskattereformen bør spille en afgørende rolle, for hvornår boligen sættes til salg.

Hvilke parametre skal man holde øje med ift. at danne sig et overblik over, hvor boligskatterne og boligpriserne vil henholdsvis falde eller stige på den anden side af boligskattereformen?
Boligtypen og geografien er de vigtigste pejlemærker. Boligskatterne forventes at stige mest på ejerlejlighedsmarkedet i de store byer og på dyre huse i og omkring hovedstaden. Omvendt forventes boligskatterne af falde mest på landet og i provinsen, og særligt boligejere på Lolland-Falster og langs den jyske vestkyst har udsigt til de største procentvise fald.

Hvis din nevø spurgte, om han skulle købe en lejlighed i København, ville du så råde ham til at købe nu eller vente til efter 2021?
Jeg ville spørge ind til hans tidshorisont. Hvis han havde en lang tidshorisont på for eksempel 10 år eller derover, så ville jeg råde ham til at købe lejlighed uden at skelne til den kommende boligskattereform. Hvis nevøens tidshorisont var kort, ville jeg minde ham om, at det er dyrt at købe og sælge en bolig, og at handelsomkostningerne ikke kan smøres nær så tyndt ud på den månedlige udgift, hvis der er tale om et kortvarigt ejerskab.

Samtidig ville jeg fortælle ham, at boligskattereformen forventes at presse lejlighedspriserne ned i København, og at der er andre muligheder for at få tag over hovedet end en ejerbolig. Hvis ønsket om en ejerbolig var stort, ville jeg anbefale, at han satte turbo på afdragene og valgte et fastforrentet lån, så han ikke risikerer at skulle sælge lejligheden igen med tab.

Det er en konservativ tilgang, men hvis der er tale om et ungt menneske, der står foran sit første boligkøb, synes jeg, det er bedst at være lidt forsigtig. Hvis nevøen har en fin økonomi og en stor udbetaling, kan han eventuelt slække lidt på afdragsprofilen eller låntypen.

“Når de nye vurderinger kommer i 2020, vil det negative pres blive forstærket”

Christian Hilligsøe Heinig
Cheføkonom i Realkredit Danmark
Hvilken betydning kommer boligskatteaftalen til at få for prisudviklingen på boligmarkedet i årene efter 2021? I forhold til selve overgangen til den nye boligskattereform:

Det ventes, at omkring to tredjedele af boligmarkedet oplever en uændret samlet beskatning til lidt lavere beskatning end i dag. På den resterende tredjedel af markedet vil der være tale om en stigende boligskatteregning efter 2020 for nye boligkøbere. Langt hovedparten af denne tredjedel vil dog opleve, at den øgede skattebyrde vil være af en begrænset størrelse.

Samlet set vil det derfor være en relativt begrænset del af boligmarkedet, som rammes af betydelige negative priseffekter fra boligskattereformen. Hovedparten af disse boliger vil være på markedet for ejerlejligheder i landets største byer – især i København.

Skatteministeriet har anslået, at markedet for ejerlejligheder vil opleve en negativ priseffekt på mellem 5-10 procent fra boligskattereformen. Det betyder ikke, at priserne nødvendigvis falder med 5-10 procent. Det kan også blot betyde lavere prisvækst end ellers. Udviklingen i andre faktorer såsom renter, indkomst, beskæftigelsen, byggeaktiviteten og demografien vil også påvirke boligmarkedet over de kommende år.

I forhold til effekten efter 2021: Fra og med 2021 vil stigende boligpriser slå ud i højere vurderinger og dermed højere boligskatter og vice versa. Det nye boligskattesystem genintroducerer med andre ord en stabiliserende prismekanisme på boligmarkedet, som blev sat ud af kraft med skattestoppet. Det betyder, at priserne på boligmarkedet må ventes at stige mindre end ellers over tid som følge af reformen.

Dog er den stabiliserende prismekanisme i sig selv ikke nok til at forhindre risikoen for eventuelt fremtidige prisbobler på boligmarkedet.

Vil vi se prisjusteringer frem mod, at boligskatteaftalen træder i kraft? 
Allerede nu bør reformen bidrage til et negativt pres på lejlighedspriserne, da potentielle købere bør gennemskue, at den bidrager til en større fremtidig skattebyrde. Udfordringen er dog, at mange ikke kender til indholdet af reformen, og at de nye vurderinger heller ikke kendes.

Den seneste tids skriverier om udfordringerne ved boligskattereformen vil dog nok bidrage til øget usikkerhed og trække noget tempo ud af markedet i den kommende tid. Og når de nye vurderinger kommer i 2020, vil det negative pres blive forstærket. Omvendt kan der komme en positiv reaktion på markedet op mod deadline for opnåelse af skatterabatten i månederne, før vi skriver 2021.

På et teoretisk plan vil det være ligegyldigt, om man køber før eller efter 2021 – værdien af skatterabatten ved køb før 2021 vil svare til værdien af en lavere købspris ved køb efter 2021. I den virkelige verden vil der dog nok være nogle stivheder på markedet, som gør, at vi ikke skal forvente at se et større prisfald i forbindelse med årsskiftet.

“Skatten stiger ikke for nogen nuværende boligejere”

Curt Liliegreen
Projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter

Hvor i landet kan man forvente, at boligskatten kommer til henholdsvis at stige og falde efter 2021?

Det er en misforståelse at tale om, at skatten stiger. Formuleringen er uansvarlig, da den kan være med til at skabe usikkerhed blandt almindelige mennesker, der ikke er i stand til at gennemskue disse ting. Så jeg må gentage: Skatten stiger ikke for nogen nuværende boligejere.

Derimod kan man tale om, at skatten på en bestemt type ejendom vil stige for NYE boligejere. Altså, dem der køber efter 1. januar 2021. Disse nye boligejere kan ikke få skatterabat, så de vil opleve en højere skat end de nuværende boligejere. Det gælder primært ejerlejligheder i de store byer som københavnsområdet og Aarhus. Alt andet lige vil disse nye boligejere blive kompenseret af et prisfald på boliger.

For de fleste boligejere falder skatten, men for mange bliver det dog marginalt. De største relative fald bliver hos husejerne i landkommuner.

Hvad er den største forskel på, hvordan markedet for huse og ejerlejligheder bliver påvirket af boligskattereformen?
Som hovedregel bliver ejerlejligheder påvirket på den måde, at grundværdien stiger markant, idet den har været sat alt for lavt i det gamle system. Grundskylden kommer derfor til at stige for nye boligkøbere efter 1. januar 2021, fordi de ikke får skatterabat.

Konsekvensen burde være, at lejlighedernes prisstigningstakt over en periode alt andet lige burde blive reduceret med 10 procentpoint. Det kan ske fra før eller efter 1. januar 2021, og man skal ikke forvente at kunne observere det knivskarpt, fordi der er mange andre faktorer som renten, regulering af kreditgivningen, konjunkturudviklingen og urbaniseringen, der påvirker priserne. En reduktion i prisstigningstakten som følge af reformen er positiv, fordi det er med til at dæmme op for de voldsomme stigninger i byerne i disse år.

Problemet er ikke lige så stort for huse, heller ikke i København og Aarhus, for så vidt angår grundværdien. Så derfor kommer de ikke ud i det samme problem. Effekten på boligpriserne bliver beskeden, og ikke entydig. Udenfor de store byer i kommuner som Lolland og Odsherred vil der tværtom ske det, at grundværdierne sættes ned. Så her vil man spare en hel del i skat.

Vurderingssystemet har haft en skævhed i forholdet mellem land og by i de senere år. Man kunne godt håbe på, at huspriserne så ville stige i disse landkommuner. Jeg er dog ikke sikker på, at det vil ske, fordi mange andre faktorer påvirker priserne, og der er generelt lange liggetider og et overudbud. I mange af kommunerne står 10 procent af boligerne tomme. Derfor bliver effekten her og nu ikke nødvendigvis en prisstigning, men måske et øget salg, og i øvrigt at lokalområderne stimuleres af tilbagebetalt skat og nye lavere skatter på fast ejendom.

Så generelt kan husejerne ånde lettet op. Hertil kommer et andet forhold, der er mere kompliceret at forklare, men det er, at mange husejere i storbyerne vil få store økonomiske gevinster ud af, at skatteloftet for grundskylden forsvinder. De får en gevinst, som regeringen kalder ”aflyst skat”. Den ligger mange år ude i fremtiden, men for en husejer på Frederiksberg taler vi om ganske store beløb.

Det er et lidt abstrakt begreb, og det lykkedes ikke for regeringen at forklare det særligt godt, da man lavede skattereformen. Dengang endte det i for meget ”spin”, og begreberne blev forvirret med udtryk som skatterabat, aflyst skat, nyt og bedre skattestop, indefrosset skat og fastfrossen skat. Til sidst kunne ingen almindelige mennesker følge med. Jeg har mødt revisorer, der troede, at de ville stige i skat som følge af reformen, fordi deres vurdering bliver sat op. Det er jo grotesk.

Så på langt sigt er husejerne vindere. Både i yderområderne såvel som på Frederiksberg. Og er der nogen tabere? Ja, de lejlighedsejere, der vil sælge efter 1. januar 2021 får en noget lavere pris for lejligheden, end de ellers ville få. Men de har så til gengæld fået meget forærende i de forudgående år!

Kilde: Boligsiden.dk